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LOTISSEMENT, MODE D'EMPLOI...
 
 
Les terrains en lotissements ne manquent pas d'atouts. Livrés prèts à batir, assortis de nombreux équipements et d'un cadre verdoyant, ils vous offrent également une grande sécurité juridique.
 
     
 
Retour en grâce. Longtemps victime des idées reçues -image de "garage à maisons" - le lotissement à retrouvé ses lettres de noblesse. Pour cause : ces terrains dits groupés ,par opposition aux parcelles isolées (entre deux constructions par exemple) font montre de bien de qualités. entre autres exemples, leurs processus de production et de commercialisation sont strictement réglementés et contrôlés.
 
 
Le lotissement est en fait une procédure juridique précise, qui s'aplique à la division d'un grand terrain en au moins deux lots, ces derniersétants destinés à acceuillir des constructions dans un délai de 10 ans. Cette opération est régie par les articles L 315 I et suivants du Code de l'urbanisme. Elle est également soumis à l'autorisation de l'administration et des collectivités locales.
 
     
  BIEN ENCADRE :  
 
Les lotissements sont réalisés par des professionnels, les aménageurs-lotisseurs. Ils agissent en concertation avec la commune et s'entourent de spécialistes : géomètre-expert, architecte-urbaniste, architecte-paysagiste, bureaux d'études, notamment pour la voirie, ect. Ainsi un lotissement, c'est aussi un projet architectural et paysager précis, adapté à son environnement et aux besoins de la commune.
 
 
L'arrêté de Lotir.Tout commence par un travail de concertation entre la commune et l'aménageur-lotisseur. Ce dernier, un fois le projet au point, dépose un arrêté de lotir, délivré par le service de l'urbanisme. Ce "Permis de construire" du lotissement est affiché en mairie et détaille avec précission l'opération : nombre maximal de lots autorisés, surface hors d'oeuvre nette admise par construction, règles d'urbanisme applicables au lotissement, obligations du lotisseur relatives à la viabilisation et à l'équipement du lotissement, ect...
 
 
A NOTER : les équipements collectifs des lotissements sont soumis à la garantie décennale.
 
 
Le règlement du lotissement. Non obligatoire mais fréquemment rencontré, le règlement de lotissement est inclus dans l'arêté de lotir. C'est l'une des pièces maîtresses de l'opération. Il va vous permettre de savoir ce que vous pourrez bâtir sur votre terrain. Il précise notamment la hauteur des constructions, leur implantation sur le terrain, le sens de faîtage des toitures, la couleur des façades, le nombre de places de stationnement, ect... "ces dispositions permettent d'harmoniser l'ensemble des constructions, pour assurerune harmonie architecturaleet une insertion de qualité de l'opération dans son environnement" explique un aménageur. Ce document est valable 10 ans. Ensuite, les colotis peuvent le conserver ou faire appliquer les règles précissées dans le plan local d'urbanisme.
 
 
A NOTER : En l'absence de réglement de lotissement, ce sont les règles d'urbanisme propres à la commune qui s'appliquent. Elles sont définies dans le Plan Local d'Urbanisme que vous pouvez consulter à la mairie.
 
     
 
LES ATOUTS POUR LE PARTICULIER :
 
 
Pour le particulier qui fait construire, quels sont les avantages du lotissement?
 
 
Toujours construcible. Ce type de parcelle est par définition constructible. Elle est en effet conçue pour acceuillir des maisons. Vous disposez également de certaines assurances quant à la stabilité des règles d'urbanisme.
 
 
" Dans les 5 ans à compter de l'achèvenement d'un lotissement, le permis de construire ne peut êtrerefusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement".Précise l'Article L 315-8 du Code de l'urbanisme.
 
 
Prêt à bâtir : Un terrain en lotissement prêt à accueillir une maison. Il est obligatoirement borné ; vous connaissez donc sa surface et ses limites acec précision. Il est viabilisé. Vous êtes ainsi assuré que les travaux concernant la voirie, l'alimentation en eau, l'évacuation des eaux usées, l'électricité, l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés et le cas échéant le gaz naturel sont réalisés. Autrement dit, vous êtes sur que votre parcelle est desservie par les reseaux et que chacune d'entre elles y est raccordée. Ce qui est matérialisé par un coffret technique situé devant chaque terrain. Au final, cet aspect prêt à bâtir vous offre un avantage de taille. Contrairement à de nombreux terrains dits isolés, vous n'avez pas besoins de prévoir la viabilisation dans votre budget.
 
 
IMPORTANT : Les travaux de raccordement enter la parcelle et la maison sont à votre charge. =(V.R.D.)
 
     
  A SAVOIR AVANT DE SIGNER :  
 
Avant de signer la promesse de vente, notez que le code de l'urbanisme interdit la vente d'un terrain en lotissement avant la réalisation des travaux prévus par l'arrêté de lotir. Leur exécution est attestée par un certificat d'achèvement délivré par la mairie sur demande de l'aménageur. Toute promesse de vente qui interviendrait avant la publication de l'arêté de lotir et la réalisation des travaux est nulle et sanctionnée pénalement.
 
 
ACHETER AVANT LA FIN DES TRAVAUX. Vous pouvez acheter un terrain en lotissement avant que les travaux ne soient terminés. L'aménageur doit cependant avoir obtenu une autorisation de vente par anticipation.Délivré après l'arêté de lotir, elle est accordée si le lotisseur peut fournir une garantie d'achèvement donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle (article R 315-34 du code de l'urbanisme).
 
 
A NOTER : en lotissement comme ailleurs, c'est à vous de déposer le permis de construire. (Allez voir "Le permis de construire...").
 
     
  C'EST LE MOMENT D'ACHETER :  
 
Vous avez choisi votre terrain. Reste à en devenir officiellement propriétaire. Cet achat se déroule en deux étapes. Vous signez d'abord une promesse de vente puis, quelques mois plus tard, un acte définitif devant notaire.
 
  LA PROMESSE DE VENTE :  
 
La loi Solidarité et Renouvellement urbain (SRU) de décembre 2000 impose une promesse unilatérale de vente spécifique au lotissement. Elle précise :
 
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La constistance du lot et sa surface hors oeuvre nette constructible;
 
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Sa délimitation, qui doit obligatoirement résulter d'un bornage, comme l'impose la loi SRU;
 
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Son prix;  
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Son délai de livraison;  
En contrepartie, le vendeur peut exiger une indemnité d'immobilisation, qui en principe ne doit pas excéder un poucentage du prix de vente. Le décret précisant ce montant n'est pas encore paru mais, dans la pratique il tourne autour de 5% du prix.
 
 
Cette promesse de vente ne devient définitive qu'au terme d'un délai de 7 jours durant lequel vous pouvez vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de reception. Les fonds versés vous seront restitués dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.
 
  L'ACTE DEFINITIF :  
 
Environ 3 mois plus tard apès avoir paraphé la promesse de vente, vous passez chez le notaire pour signer l'acte définitif. Ce document comprend diverses mentions, qui indiquent que certains documents vous ont été remis : règlement de lotissement, cahier des charges, certificat d'achèvement, autorisation de vendre par anticipation, descriptif du terrain issu d'un bornage. Vous verser le solde du prix, les droits de mutation (4,89% de ce même prix) et des frais annexes (3% environ).
 
     
  VIVRE EN LOTISSEMENT :  
 
La vie en commun dans un lotissement obéit à des règles précises, dont les deux pivots sont le cahier des charges et l'association syndicale libre.
 
 
LE CAHIER DES CHARGES :
 
 
Lors de l'achat du terrain, l'aménageur vous remet un cahier des charges qu'il a lui même rédigé. Ce document fixe vos droits et obligations ; travaux collectifs incombant le lotisseur, modalités du transfert de propriété des équipements collectifs,
 
 
obligations de l'acquéreur quand à l'entretien extérieur des constructions et des terrains, plantations et clôtures autorisées, servitudes (droit de passage par exemple), charges à payer, ect...
 
  L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE :  
 
La loi impose la constitution d'une association syndicale libre (ASL). C'est en quelque sorte la "copropriété" du lotissement. Elle reçoit la propriété des équipements communs et ses statuts vont organiser leur gestion, leur entretien et la répartition des coûts pour chacun des colotis, jusqu'à leur transfert éventuel à la collectivité locale (voir plus loin). L'ASL est créée par l'aménageur dès la vente du premier terrain. Chaque acquéreur adhère de plein droit à l'association. En autres termes, vous na pouvez pas vous soustraire à cette adhèsion et refuser de payer les cotiations correspondantes.
 
 
A NOTER : Il est possible de signer, dès l'arrêté de lotir, une convention de rétrocession avec la commune. Cette dernière se substitue alors à l'ASL pour l'entretien des équipements publics et régler les frais correspondants. Dans certains cas, les communes attendent que toutes les maisons soient bâties pour prendre en charge les équipements communs.
 
     
     
 
Eléna & Christophe © 2005