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Toutes les démarches. Le code de l'urbanisme dans son article L421-1 précise que :"Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable obtenir un permis de construire..."
 
 
Le permis de construire est obligatoire pour :
 
*
toute construction, même ne comportant pas de fondations,
  
*
vérandas ayant plus de 20 m2 de surface hors oeuvre brute (S.H.O.B.)
 
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structures gonflables
 
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locaux divers enterrés
 
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centrales à béton
 
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capteurs solaires
 
*
antennes paraboliques si la dimension du réflecteur de l'antenne dépasse 1 m.
 
*
création d'un ou plusieurs niveaux supplémentaires si la S.H.O.B. créée a plus de 20 m2
 
*
changement de destination des locaux avec travaux (sans travaux, uniquement autorisation)
 
*
modification du volume si la S.H.O.B. créée a plus de 20 m2 de surface.
 
     
 
Cette obligation de déposer une demande de permis de construire avant d'entreprendre des travaux s'applique sur tout le territoire à toutes personnes privées ou publiques y conpris l'Etat, la région, le département et les communes.
 
     
             
 
S.H.O.N.(surface hors oeuvre nette)
S.H.O.B. (surface hors oeuvre brute)
  
       
  Elle est obtenue après déduction des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commerciale.
Elle est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction calculéé à partir du mur extérieur des façades y compris les combles et les sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et les toitures terrasses, accessibles ou non.
 
 
 
 
 
 
LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE DOIT ETRE PRESENTEE :
 
 
 
*
soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire
 
*
soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain.
 
     
 
Le permis de construire est délivré nominativement à la personne qui en fait la demande. En cas de construction par un nouveau propriétaire le permis doit faire l'objet d'un tranfère.
 
 
La demande doit être faite obligatoirement sur des formulaires de modèles nationaux.
 
 
 
 
P.C. 157 - maisons individuelles ou travaux à exécuter sur maisons individuelles,
  
 
P.C. 158 - pour toute demande de P.C autre que celles possédant leur propre formulaire,
 
  P.C. 158bis - modificatif,  
 
P.C. 155 - travaux ne créant pas de surface de plancher. Elle doit être déposée à la Mairie en 4 exemplaires (demande + dossier technique) contre décharge ou adressée au Maire par pli recommandé avec demande d'avis de reception postal. La remise d'une décharge au moment du dépôt de la demande est obligatoire.
 
 
Les formulaires sont fournis gratuitement par les Mairies ou les Directions Départementales de l'Equipement.
  
     
 
LE DOSSIER TECHNIQUE JOINT A LA DEMANDE DEVRA COMPORTER :
 
     
1
Le plan de situation du terrain (repérage du terrain par rapport à l'agglomération);
 
2
Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou créées;
 
3
 Les plans des façades;  
4
Une ou des vues en coupe précisant l'implantation de la constrtion par rapport au terrain naturel à la date du dépôt de la demande de permis de construre et indiquant le traitement des espaces extérieurs;
 
5
Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d'apprécier la place qu'il occupe. Les points et les angles des prises de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse.
 
 
Si votre projet se situe en dehors d'une zone urbaine qu'elle soit ou non délimitée par un plan d'occupation des sols, qu'il soit concerné par une zone faisant l'objet d'une protection particulière au titres des monuments historiques, des sites, des paysages, de la protection du patrimoine architectural et urbain, ou que son importance nécessite obligatoirement un recours à un architecte, votre dossier devra comporter en plus :
 
6
Un document graphique au moins permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte la plantation d'arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l'achevènement des travaux et la situation à long terme;
 
7
 Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. Acet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords.  
  Les pièces 4,5,6 et 7 ne sont pas exigibles si le projet ne comporte ni modification du volume extérieur ni changement de destination.  
     
 
PIECES COMPLEMENTAIRES A JOINDRE, LE CAS ECHEANT ET EN FONCTION DU PROJET
 
   
*
autorisation d'occupation du domaine public (si nécessaire)
 
*
Projet établi par un architecte. Notament si la S.H.O.N. dépasse les 170 m2.
 
*
justificatif du dépôt de la demande d'autorisation ou déclaration aux établissements classés (si nécessaire)
 
*
justificatif du dépôt de demande de permis de démolir (si nécessaire). Entre autres dans des sites ou zones à protéger ou à mettre en valeur et prévus au plan d'occupation des sols (P.O.S.)
 
*
éléments nécessaires au calcul des différentes impositions
 
*
 demande expresse de dérogation (si nécessaire)  
*
 sevitudes de cours de communes (si nécessaire)  
*
 étude d'impact (si nécessaire)  
     
 
COMMENT CALCULER LA SURFACE OEUVRE NETTE D'UNE MAISON INDIVIDUELLE (S.H.O.N.)
 
     
 
La surface hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors d'oeuvre brute de cette construction après certaines déductions autorisées,
 
  DEDUCTIONS AUTORISEES  
A
Les surfaces de plancher des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.Sont considérées comme non amménageables toutes les parties de niveaux ayant moins de 1,80 m de hauteur,
 
*
les surface des combles conçus de façon à ne pas pouvoir supporter une charge ou encombrées par la charpente,
 
*
les surfaces des garages de voitures, les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sol qui par nature ne sont pas aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction, (vides, trémies d'escaliers, chaufferies, locaux de stockage des ordures ménagères, ect...)
 
*
les surfaces de caves individuelles en sous-sol des construction à usage d'habitation à la condition que ces locaux ne comportent pas d'autres ouvertures sur l'extérieur que les prises d'air nécessaires à l'aération du local.
 
B
Les surfaces de plancher des toitures-terrases, des balcons, des loggias, ainsi que les partiesnon closes situées au rez de chaussée.
 
C
Une surfaces égale à 5% des surfaces hors oeuvre dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de 5 m2 par logement les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.
 
     
 
LE PERMIS DE CONSTRUIRE MODIFICATIF
 
     
 
Le dépôt d'une demande de permis de construire modificatif (P.C. 158 bis) ne se justifie que dans la mesure où le projet ayant fait l'objet du permis de construire primitif n'est pas fondamentalement changé, que le certificat de conformité pour la construction n'a pas encore été accordé et qu'il ne comporte que :
 
*
 une modification de l'aspect des façades  
*
 le léger transfert de bâtiment  
*
 la suppression ou l'addition d'un étage.  
 
Par contre il sera nécessaire de déposer une nouvelle demande de permis de construire en cas de :
 
*
suppression de bâtiments
 
*
remplacement par d'autres bâtiments et en nombre différents
 
*
changement important de l'implantation ou du volume des bâtiments
 
 
La demande de permis de construire modificatif sera déposée dans les même conditions que la demande de permis primitive à la Mairie et en 4 exemplaires (demande + dossier technique).
 
 
Le permis de construire modificatif une fois accordé laisse subsister les droits acquis que le bénéficiaire tient du permis primitif et ne comporte pas de retrai du permis initial.
 
     
 
LA DECLARATION DE TRAVAUX EXEMPTES DE PERMIS DE CONSTRUIRE
 
     
 
Il ne peut s'agir que de travaux de faible importance ou de clôture. La demande doit être faite sur un formulaire national disponible en mairie ou dans les Direction Départementale de l'Equipement (D.D.E.).
 
 
Il est important de savoir que la déclaration de travaux exemptés de permis de construire ne peut en aucun casse substituer à la demande de permis de construire modificatif lorsqu'un projet de construction, de transformation ou d'agrandissement est en cours et que le certificat de conformité n'à pas encore été accordé.
 
  SONT CONCERNES PAR CETTE DECLARATION :  
*
les modifications de toitures, les vitrines, les ouvertures de fenêtres et portes, en somme toute modification de façade.
 
*
 les murs de plus de 2 m de hauteur  
*
 les piscines  
*
l'adjonction d'un balcon, la création d'une pièce d'habitation supplémentaire, d'un abri de jardin, d'un garage, d'un atelier de bricolage, d'une cage d'ascenseur extérieure, ect. dont la surface ne dépasse pas 20 m2 de S.H.O.B.
 
*
les habitations légères de loisirs à la condition toutefois que ces constructions soient sans fondations, démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire et implntées dans des terrains spécialement aménagés et ayant fait objet d'une autorisation administrative. La surface d'une telle construction ne devra pas dépasser une S.H.O.N. de 35 M2.
 
 
 
 
LE PERMIS DE CONSTRUIRE EST PERIME
 
     
*
si les constructions ne sont pas commencées dans le délai de 2 ans à compter de la notification
 
*
ou si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à 1 année.
 
     
 
Dès le début des travaux, pensez à déposer à la mairie du lieu où vous construisez, la déclaration d'ouverture de chantier. L'administration considérera que la construction est commencée. Au préalable, vous aurez affiché obligatoirement sur le terrain votre nom, la date et le numéro du permis, la nature des travaux, la superficie du terrain, la superficie de plancher autorisée, la hauteur de la construction et l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
 
 
Ces renseignementsdoivent demeurer lisibles de la voie publique pendant toute la durée du chantier. dès l'achèvement des travaux, déposer à la mairie, la déclaration d'achèvement des travaux.
 
 
Cette démarche vous permettra d'obtenir le certificat de conformité. Mais pour cela, il faut que votre construction soit entièrement achevée, c'est à dire, crépie et comportant au minimum tous les travaux de sécurité, notamment les garde-corps de terrasses et balcons.
 
 
Le certificat de conformité vous permettra en général de percevoir de votre organisme de prêt, la dernière fraction de votre emprunt. Il vous permettra également, et c'est important, de vous justifier auprès des services des impôts, d'avoir réalisé votre projet de construction sur le terrain éventuellement acheté.
 
 
Au moment de l'acquisition vous aurez en principe été exonéré du droit d'enregistrement et de la taxe régionale sur la valeur hors taxe du terrain. Par contre vous avez payé la TVA.
 
 
Le services fiscaux dont vous dépendez, vous demanderont de vous judtifier d'avoir construit dans un délai de 4 ans après la date d'acquisition du terrain (un délai supplémentaire peut vous être accordé sous certaines conditions).
 
 
Si vous n'êtes pas en mesure de vous justifier, les services fiscaux vous demanderont de régler la différence entre la T.V.A., les droits d'enregistrement et la taxe régionale. Vous aurez dans ce cas à payer en plus une amende fiscale de 6%. L'ensemble calculé sur la valeur initiale et hors taxe du terrain.
 
 
N'oubliez pas de renvoyer la déclaration modèle H2 - impôts locaux (h2 pour une maison individuelle) jointe en principe à votre arrêté de permis de construire, à l'adresse des services du cadastres annexée à votre permis. Le montant de vos impositions directes locales (taxes foncières) sera établi en fonction des indications que vous aurez fournies sur le document.
 
     
 
Eléna & Christophe © 2005